Novo pacote fiscal para a habitação: o que muda?

A Assembleia da República autorizou o Governo a criar legislação fiscal especial para aumentar a oferta de habitação, tanto para compra como para arrendamento.

O Governo pretende reduzir impostos como o IRS, IMT, IMI e IVA relacionados com a habitação, em determinadas situações. A legislação foi publicada no dia 6 de março de 2026.

Antes de vermos as medidas, há três conceitos muito importantes que deve conhecer bem:

• Habitação própria e permanente (HPP): é a casa onde vive habitualmente e que está associada ao seu domicílio fiscal;
• Mais-valia: é o lucro quando vende uma casa por um valor superior ao da compra e que, em regra, está sujeito a IRS;
• Arrendamento acessível/moderado: rendas abaixo dos preços normais de mercado, em troca de benefícios fiscais para o proprietário.

Se arrenda casa, esta lei traz boas notícias para o seu IRS.

Continua a poder deduzir uma parte das rendas no IRS, mas o limite sobe para 1.000€ por ano em contratos de arrendamento habitacional. Por isso, é importante ter recibos de renda e garantir que o contrato está registado no Portal das Finanças.

Lembre-se que, desde dia 1 de agosto de 2025, os locatários e sublocatários podem comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) os contratos de arrendamento através do Portal das Finanças, caso os senhorios (locadores ou sublocadores) não o tenham feito dentro do prazo.

Se vender a sua habitação própria e permanente com lucro, já era possível não pagar IRS sobre essa mais‑valia, desde que reinvestisse o valor noutra HPP.

A novidade é que passa a ser possível manter a isenção mesmo quando o reinvestimento não se concretiza por motivos que não controla. Por exemplo, se a venda for cancelada pela outra parte ou se ocorrerem atrasos graves que impeçam a realização da escritura dentro do prazo.

Nestes casos, a lei permite suspender ou prolongar o prazo de reinvestimento, evitando que seja penalizado injustamente.

Quando compra casa, um dos maiores custos iniciais é o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões).

A nova lei permite que tenha isenção de IMT na primeira compra de habitação própria permanente de custos controlados.

Pode ainda ter acesso a uma dedução adicional no Imposto do Selo (TGIS) para este tipo de habitação.

Se é senhorio (particular ou empresa), há várias medidas pensadas para tornar o arrendamento habitacional mais atrativo.

Uma das medidas mais relevantes é a criação de uma taxa especial de IRS de 10% sobre os rendimentos prediais de contratos de arrendamento para habitação, aplicável até 31 de dezembro de 2029, em substituição da taxa normal de 28%.

No caso das empresas e dos empresários em nome individual com contabilidade organizada (categoria B), apenas 50% do valor das rendas de habitação é considerado para efeitos de tributação, também até 31 de dezembro de 2029.

Esta medida reduz a carga fiscal sobre as rendas, especialmente em contratos estáveis, de médio ou longo prazo.

A taxa reduzida de IVA de 6% passa a aplicar‑se às obras de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria e permanente (HPP) ou a arrendamento habitacional, desde que o valor da casa ou da renda esteja dentro de determinados limites, a definir pelo Governo.

É ainda criado um regime de restituição parcial do IVA para pessoas singulares, fora da atividade profissional, que realizem obras em imóveis destinados à sua habitação própria e permanente entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com IVA exigível até 31 de dezembro de 2032.

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), regime que o Governo vai criar, é uma das peças centrais para quem quer arrendar abaixo dos preços de mercado.

Os senhorios que aceitem praticar rendas até cerca de 80% da mediana de rendas por metro quadrado do concelho (segundo o INE) podem ter isenção de IRS ou IRC sobre essas rendas.

Para terem acesso a este regime, os contratos têm de ter, pelo menos, 3 anos (ou 3 meses no caso de residência temporária) e cumprir as regras que o Governo vier a definir quanto a limites de renda.

Os benefícios fiscais não são para todos os imóveis, qualquer que seja o valor.

Em 2026:

• a renda mensal moderada não pode exceder 2,5 vezes o salário mínimo desse ano, ou seja, 2.300€.
• o preço moderado de venda para ter acesso a alguns benefícios (como IVA reduzido) não pode exceder o limite superior do 2.º escalão de IMT para HPP, atualmente 660.982€.

Vários destes benefícios são temporários, nomeadamente até 31 de dezembro de 2029, pelo que o momento das decisões (comprar, vender, fazer obras ou arrendar) é determinante.

Vale a pena pedir aconselhamento profissional para perceber quanto pode realmente poupar em cada cenário.

Esteja atento se:

• Quer arrendar casa – para ter acesso a um regime de renda moderada ou acessível e aproveitar melhor as deduções em IRS;
• Quer comprar a primeira casa – analise a situação para saber se se enquadra numa habitação de custos controlados, para ter isenção de IMT e benefícios adicionais;
• Tem casa e quer fazer obras – avalie se compensa esperar por períodos de IVA reduzido ou de restituição de IVA, de forma a pagar menos;
• É senhorio ou quer investir para arrendar – compare a renda que obteria no mercado livre com a de um regime de arrendamento acessível, já após impostos. Em muitos casos, uma renda ligeiramente mais baixa, com isenção ou redução de IRS, pode ser mais vantajosa do que uma renda mais elevada sujeita a 28% de imposto.