Crédito habitação: o que saber para comprar casa

O crédito habitação é, para a maioria das pessoas, a única forma de realizar o sonho de ter casa própria.

Por se tratar de um investimento avultado, a compra de uma casa é também sinónimo de uma decisão ponderada e baseada não só no sonho, mas também na capacidade financeira para o concretizar.

Comprar casa com crédito habitação é assumir um compromisso a longo prazo e, por isso, é normal que, antes da decisão, existam muitas dúvidas para esclarecer e contas para fazer.

Seja para viver, para arrendar ou para passar férias, uma casa implica várias despesas. Por isso, e antes de pedir o empréstimo, é preciso perceber se existem condições para o pagar sem comprometer o pagamento de outras despesas essenciais.

Muitas vezes, e ainda antes de procurar casa, é preciso definir um orçamento que permita saber qual o valor do imóvel que vai comprar. Se for um terreno para construção ou uma casa para remodelar, há ainda mais parcelas nesta soma.

Antes de se apaixonar por um apartamento enorme com vista para o mar, é importante saber se o empréstimo será suficiente para cobrir o valor do imóvel e durante quanto tempo terá de o pagar.

Uma das certezas ao pedir um crédito habitação, é que terá de ter algum dinheiro de lado, não só para fazer face a despesas relacionadas com a compra – como comissões de abertura do processo, avaliação do imóvel, escritura e impostos - mas também porque o Banco não lhe pode emprestar a totalidade do valor.

Os Bancos têm que obedecer a um limite na relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel (o chamado LTV – loan-to-value). Por isso, o montante do empréstimo deve ser:

• 90% para créditos destinados a habitação própria e permanente (ou 100% para jovens até 35 anos, com a Garantia Pessoal do Estado);
• 80% para créditos com outras finalidades;
• 100% para créditos para aquisição de imóveis detidos pelas instituições e para contratos de locação financeira imobiliária.

Nas recomendações já referidas, é também estabelecido o limite entre o peso da mensalidade e os rendimentos da família. O montante das prestações de todos os empréstimos não deve ultrapassar 50% do rendimento mensal. É a chamada taxa de esforço e representa a percentagem do ordenado que é gasta para pagar prestações.

Ou seja, o Banco não poderá conceder um crédito habitação que lhe custe, todos os meses, mais de metade do ordenado. Se tiver outros créditos, o peso da prestação da casa tem de ser ainda menor. Há casos em que os Bancos podem abrir uma exceção, mas as próprias entidades bancárias têm um limite máximo de empréstimos que podem conceder em que taxa de esforço ultrapasse os 60%.

Os cálculos são feitos partindo do princípio de que as prestações vão ser constantes ao longo de todo o contrato. Se as taxas de juro forem variáveis ou mistas, deve ter em conta o impacto de um aumento da taxa de juro. Outro fator a ter em conta é a redução de rendimentos quando atingir a idade da reforma.

Quanto mais longo for o período do empréstimo, mais baixas serão as prestações, mas os juros a pagar serão maiores. O ideal será simular o valor das prestações para diferentes prazos.

O Banco de Portugal autoriza contratos de crédito habitação com um período de amortização de 40 anos, mas recomenda que o período de reembolso não ultrapasse os 30 anos.

Entre as recomendações do Banco de Portugal está também a aplicação simultânea de todos estes limites: o loan-to-value, a taxa de esforço e a maturidade.

Isto é, nenhum destes limites deve ser ultrapassado e o ideal é que as condições do crédito habitação fiquem longe destes máximos: empréstimo de menos de 90% do valor do imóvel, peso da prestação no orçamento abaixo dos 50% e menos de 40 anos para pagar o crédito.

Além disso, e mesmo que estas recomendações sejam cumpridas, o Banco pode usar diferentes indicadores e outros critérios para avaliar a capacidade financeira dos Clientes e para recusar empréstimos ou oferecer condições menos favoráveis.

Ao pedir crédito habitação pode optar por taxa de juro variável, fixa ou mista, dependendo da oferta de cada Banco.

Na taxa variável, a prestação vai sofrendo alterações de acordo com o indexante. Nos empréstimos com taxa de juro fixa, a prestação mantém-se igual durante todo o período contratado. Os empréstimos com taxa de juro mista têm um período em que taxa é fixa e outro em que é variável. Por exemplo, se fizer um crédito habitação com a duração de 30 anos, pode ter taxa fixa nos primeiros 5 e uma taxa indexada à Euribor nos últimos 25.

A vantagem da taxa de juro fixa é ter a garantia de que a sua prestação não vai ser afetada pelas oscilações do indexante. E o que é o indexante? Na prática, é a taxa de juro de referência, que corresponde geralmente à Euribor. Existem diferentes prazos, sendo os mais comuns a Euribor a 3, 6 e 12 meses.

Por exemplo, ao contratar um indexante Euribor a 3 meses, manterá a taxa e o montante da prestação durante esse período.

Já em relação ao spread, são os Bancos que o definem e há vários fatores que o podem influenciar. Geralmente tem em conta o risco de crédito do Cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel e o custo de financiamento. O spread pode ser alterado ao longo do contrato e é possível renegociar este valor.

Todas estas contas podem parecer complexas e, como existem muitas variáveis, nem sempre é fácil ter uma ideia de qual o montante necessário para comprar uma casa ou qual será o valor da prestação.

Com o nosso simulador de crédito habitação, mesmo que não seja Cliente, é possível ter uma ideia aproximada de quanto pode pedir, de quanto vai pagar e das condições oferecidas.