Crédito habitação: o que muda com a nova taxa de esforço de 45%?

O Banco de Portugal anunciou que quer alterar as regras para quem quer pedir um empréstimo para comprar casa. Das medidas anunciadas, destaca-se a intenção de reduzir a taxa de esforço máxima de 50% para 45%. Atualmente, os Bancos só podem aprovar crédito habitação se, depois de uma simulação, o Cliente não ultrapassar 50% de taxa de esforço. Esse teto poderá passar para 45%, a partir do verão.

Por exemplo, um agregado com 2.000€ de rendimento mensal podia suportar uma prestação de 1.000€; agora, o limite baixa para 900€.

Esta alteração pode ter grande impacto em quem está a planear comprar casa ainda este ano.

A taxa de esforço é a percentagem do rendimento familiar usada para pagar créditos. Idealmente, não deve ultrapassar 30%, embora os Bancos aceitem até 50%.

Trata-se, resumidamente, de medir a percentagem do rendimento mensal líquido de uma família que é consumida pelo pagamento de todos os seus créditos: habitação, automóvel, cartões de crédito, crédito pessoal, etc.

É um dos principais critérios que os Bancos usam para decidir se aprovam (ou não) um empréstimo e qual o montante máximo que podem emprestar.

Se quiser saber mais sobre a taxa de esforço, leia o nosso artigo detalhado.

• Famílias com rendimentos baixos ou médio-baixos – os 5% são aplicados na redução do montante aprovável
• Quem tem outros créditos – a existência de outros créditos terá de se ajustar com o crédito habitação, pois todos os empréstimos contam para o cálculo da taxa de esforço
• Jovens a comprar casa sozinhos, com menos disponibilidade financeira
• Quem já estava no limite com a aplicação da regra dos 50% - estes contratos não seriam aprovados

Devido a esta medida, quem estiver próximo dos atuais limites de esforço pode ver-se obrigado a procurar imóveis de menor valor, aumentar a entrada inicial, prolongar o prazo do empréstimo, ou adiar a compra de casa. Esta situação é especialmente complicada numa altura em que os preços das casas continuam a subir.

Os jovens até aos 35 anos passam a ter acesso a prazos máximos de 40 anos (em vez dos atuais 37 anos), o que reduz a prestação e pode compensar parcialmente o efeito da taxa mais restritiva.

Neste momento, o Banco de Portugal está a negociar esta medida e ainda não foi adotada. É, no entanto, provável que seja adotada e que entre em vigor a partir de agosto de 2026.

Se estiver a pensar comprar casa a curto prazo, é aconselhável que:

• Faça um levantamento de todos os seus créditos ativos e calcule a sua taxa de esforço atual
• Considere a possibilidade de consolidar créditos, uma vez que pode reduzir a prestação total mensal, libertando assim margem para o crédito habitação
• Apresentar o pedido de crédito antes da entrada em vigor das novas regras, se o seu perfil se encaixar entre os 45% e os 50% de taxa de esforço

Além da redução da taxa de esforço máxima de 50% para 45%, o Banco de Portugal anunciou ainda mais duas medidas:

• As exceções são reduzidas de 15% para 10% – atualmente os Bancos têm margem para aprovar cerca de 15% dos novos contratos fora do limite da taxa de esforço. A ser aprovada a alteração, essa margem de manobra desce para 10%
• Simplificação dos prazos máximos dos empréstimos – elimina-se o critério do prazo médio de 30 anos por trimestre. Em contrapartida, o prazo máximo de 40 anos passa a estar disponível para todos os Clientes com até 35 anos (atualmente o prazo máximo para este grupo é de 37 anos)

O Banco de Portugal está preocupado com a corrida ao crédito habitação, situação agravada pelas ajudas públicas aos jovens.

A garantia pública do Estado, que atualmente permite financiamento a 100% do valor do imóvel, é considerada como um dos principais fatores de risco. Como não é exigida entrada, as prestações mensais ficam mais altas, o que aumenta a taxa de esforço.

Numa altura em que as poupanças das famílias são cada vez menores, os preços das casas em Portugal estão muito elevados, e os juros nos empréstimos voltaram a subir (devido à instabilidade financeira gerada pelas sucessivas guerras que estão a decorrer), o Banco de Portugal pretende evitar que as famílias se endividem além das suas possibilidades reais.

Na prática, isto significa que os Bancos só poderão aprovar empréstimos cuja prestação mensal não ultrapasse 45% do rendimento do agregado.

Para muitas famílias, esta medida vai reduzir o valor máximo de crédito que podem pedir ao Banco, o que pode resultar na procura ou de imóveis mais baratos, no aumento da entrada inicial, ou até no adiamento da compra.