Regime Simplificado de Arrendamento Acessível: saiba como funciona

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) é uma das medidas de incentivo à habitação criadas pelo Governo, que entrou em vigor a 1 de setembro de 2026 e substitui o regime anterior, simplificando procedimentos e criando incentivos fiscais para senhorios.

Estes contratos regem-se pelo regime geral de arrendamento urbano para habitação, nos termos do Código Civil e do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

O RSSA aplica-se a contratos relativos a frações autónomas ou partes de prédio urbano ou misto para utilização autónoma, bem como os relativos a partes de habitação (arrendamento, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional de prédios urbanos ou mistos).

Estes contratos podem ser para:

• Residência permanente, com prazo mínimo de 3 anos;
• Residência temporária, no caso de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional com fim especial transitório, destinados a arrendatários com residência fiscal num concelho diferente daquele onde se situa o imóvel arrendado. Estes contratos devem ter um prazo mínimo de 3 meses e podem ser renovados, desde que se mantenha a finalidade temporária.

Os contratos para residência temporária podem ser para:

• • Toda a habitação correspondente ao prédio urbano ou misto, fração autónoma ou da parte de prédio urbano ou misto suscetível de utilização autónoma;
  • Parte da habitação se tiver acesso autónomo à entrada principal da habitação, a uma casa de banho completa e à cozinha e quarto com janela para o exterior ou varanda ou marquise em contacto direto com o exterior.

A renda mensal não pode ultrapassar o limite máximo definido pelo Governo para cada tipologia. Este limite tem por base 80% do valor mediano das rendas divulgado pelo INE para o concelho e pode variar consoante características do imóvel, como a eficiência energética ou a existência de estacionamento privativo.

Os limites máximos de renda são atualizados automaticamente de acordo com o coeficiente anual de atualização apurado pelo INE.

Estes limites máximos de renda não incluem as despesas ou encargos que sejam devidos, nomeadamente por fornecimento de bens ou serviços relativos ao local arrendado.

Os rendimentos prediais destes contratos de arrendamento estão isentos de tributação em IRS e IRC.

Se o contribuinte escolher o englobamento dos rendimentos prediais, os rendimentos isentos são obrigatoriamente englobados para determinar a taxa a aplicar aos restantes rendimentos.

Para ter isenção, o senhorio deve submeter na plataforma eletrónica do IHRU, até ao dia 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato:

• Cópia do contrato celebrado;
• Comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças.

Depois, o IHRU comunica o contrato à Autoridade Tributária e Aduaneira, até ao final de fevereiro, ficando sujeito à isenção, a partir da data de celebração.

Tanto a isenção de tributação como o englobamento abrangem as renovações contratuais e mantêm-se em caso de transmissão do imóvel, desde que o contrato se mantenha em vigor.

Se os requisitos não forem cumpridos, os benefícios fiscais são perdidos a partir do momento do incumprimento. Nesse caso, é necessário regularizar a diferença entre o imposto pago e o imposto devido, acrescida de juros compensatórios.

A verificação do incumprimento é feita pelo IHRU.