Passo a passo de crédito habitação em Portugal 

Comprar casa é uma das decisões mais importantes na vida. Implica assumir um compromisso a longo prazo e estar disposto a canalizar poupanças e rendimentos para esse objetivo.

O importante não é começar pela casa que gostaria de ter, mas pelo orçamento que tem disponível para comprar casa.

São várias as fases. O processo demora sempre mais de 30 dias, desde que entregue os documentos necessários até à escritura.

Em primeiro lugar, tem de avaliar a sua capacidade financeira. Assim, antes de começar a fazer simulações, deve saber quanto ganha, quanto deve e quanto tem para a entrada. Os Bancos usam a taxa de esforço para avaliar a sua capacidade de cumprir as obrigações.

A taxa de esforço é a percentagem do rendimento familiar usada para pagar créditos. Idealmente, não deve ultrapassar 30%, embora os Bancos aceitem até 50%. No dia 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal fixou a taxa em 45%.

Calcular a sua taxa de esforço é simples:
(Prestações mensais totais / Rendimento líquido mensal) × 100.

Normalmente, os Bancos financiam entre 80% a 90% do valor do imóvel, o que significa que terá de ter disponível entre 10% e 20% do preço da casa em capitais próprios, além do valor dos custos com impostos e escritura que o Banco não financia, e que ronda os 5 a 10% do valor do imóvel.

Terá de pagar ainda o IMT, o Imposto do Selo, os custos da escritura e registos, e ainda eventuais comissões ou despesas associadas ao crédito.

Por outro lado, aplica-se ainda um prazo máximo do empréstimo em função da idade:

• 40 anos, para titulares com idades inferiores ou iguais a 35 anos;
• 35 anos, para titulares com idade superior a 35 anos.

Adicionalmente, a maioria dos Bancos exigem que nenhum dos intervenientes tenha mais de 72 anos de idade no final do contrato.

Depois de verificar qual o valor que pode pedir, comece a fazer simulações.

Peça propostas a vários Bancos e outras entidades financeiras, apresentado sempre os mesmos dados: montante, prazo, rendimentos, encargos mensais e valor do imóvel. Tem direito a ser informado, de forma clara e completa, sobre todas as condições do crédito para que possa comparar adequadamente as diferentes ofertas e, deste modo, tomar uma decisão informada.

Só assim poderá comparar propostas.

Pode, por exemplo, usar este simulador do Banco de Portugal.

Lembre-se que os créditos habitação podem ser contratados com taxa de juro variável, taxa de juro fixa ou taxa de juro mista. Terá ainda de pagar comissões e outros encargos associados ao empréstimo.

Os Bancos terão de lhe apresentar a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), que inclui a simulação das condições do contrato de crédito para as modalidades da taxa de juro fixa, mista e variável:

Nos empréstimos com taxa de juro variável, a taxa resulta da soma do indexante e do spread:

• Indexante (taxa de juro de referência) - corresponde geralmente à Euribor. Pode optar por diferentes prazos, sendo os mais comuns a Euribor a 3, 6 e 12 meses. As instituições de crédito não podem rever o valor do indexante com uma periodicidade diferente do prazo desse mesmo indexante. Por exemplo, nos contratos em que o indexante seja a Euribor a 3 meses, o valor dessa taxa só pode ser revisto de 3 em 3 meses;
• Spread - é a componente da taxa de juro que acresce ao indexante. O spread é livremente definido pelo Banco para cada contrato, tendo em conta, entre outros fatores, o risco de crédito do Cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel e o seu custo de financiamento. Este pode ser reduzido se o Cliente contratar outros produtos, como seguros.

Nos empréstimos com taxa de juro fixa, a taxa é sempre a mesma e a prestação não altera durante o prazo do contrato. É determinada pelo Banco em cada contrato, tendo em conta, designadamente, o risco de crédito do Cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel, o seu custo de financiamento e o risco de fixação da taxa de juro por um período relativamente longo. Esta taxa permite que o Cliente não esteja exposto ao risco de variação da taxa de juro. Assim, é normal a taxa de juro fixa ser superior à de um empréstimo idêntico, mas com taxa de juro variável.

Nos empréstimos com taxa de juro mista, as partes acordam que o contrato de crédito tem um período em que a taxa é fixa, seguido de um período em que a taxa é variável. Assim, num crédito a 35 anos, pode ter uma taxa fixa nos primeiros 7 anos e depois uma taxa variável, indexada à Euribor, nos restantes 28 anos.

Só depois de escolher a modalidade de taxa de juro é que os Bancos lhe apresentam a correspondente proposta de contrato de crédito.

A taxa de juro é livremente negociada entre o Banco e o Cliente, e é apenas um dos encargos a pagar pela concessão do empréstimo.

O Cliente terá sempre de pagar comissões e outros encargos (por exemplo, com abertura do processo e avaliação do imóvel), que são cobrados pela instituição no início do contrato e durante a sua vigência.

Só pode ser cobrada uma única comissão pela análise e decisão de pedido de concessão de crédito, sem prejuízo de comissões ou despesas relacionadas com a avaliação do imóvel.

Para que possa saber o custo do empréstimo, os Bancos são obrigados a apresentar-lhe:

• Taxa de juro anual nominal (TAN) - representa o custo associado aos juros do empréstimo;
• Taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) - representa o custo total do crédito, incluindo a TAN e outros encargos cobrados pela instituição de crédito. É expressa em percentagem anual do montante total do crédito. Inclui: os juros, as comissões, as despesas (com impostos e emolumentos relativos ao registo da hipoteca, exigida num crédito com garantia hipotecária), os seguros exigidos para o crédito, a comissão de manutenção de conta à ordem, que seja necessário abrir para a gestão do empréstimo, os custos com operações de pagamento e de utilização do crédito, a remuneração do intermediário de crédito, se for o caso, e outros encargos associados ao contrato de crédito.

A TAEG é a medida do custo total do crédito para o Cliente e deve ser utilizada para comparar diferentes propostas com o mesmo prazo e a mesma modalidade de reembolso.

Não estão incluídos no cálculo da TAEG os valores a pagar se o Cliente não cumprir as obrigações contratuais, as comissões de reembolso antecipado do empréstimo e os custos notariais.

O Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) corresponde ao valor global que o Cliente paga pelo empréstimo, ou seja, é a soma do montante do empréstimo e dos respetivos custos com juros, comissões, impostos, seguros e outros encargos. Este valor, nos empréstimos à taxa variável, é meramente indicativo.

Deve ter os seguintes documentos, por titular e por fiador, quando vai apresentar um pedido ao Banco para pré-aprovação do crédito habitação:

Documentos pessoais:

• Cartão de cidadão e NIF;
• Recibos de vencimento relativos aos últimos 3 meses, e declaração da entidade patronal com informação sobre o vínculo laboral, se for trabalhador dependente;
• Recibos verdes dos últimos 6 meses se for trabalhador independente;
• Três últimas declarações anuais de rendimentos (IRS) e respetivas notas de liquidação;
• Extratos bancários dos últimos três a seis meses;
• Mapa de responsabilidades de crédito emitido pelo Banco de Portugal;
• Comprovativos de morada e de IBAN;
• Declarações de não dívida à Autoridade Tributária e Aduaneira e à segurança social.

Documentos do imóvel:

• Certidão Permanente do Registo Predial;
• Caderneta Predial;
• Planta;
• Certificado energético;
• Ficha Técnica de Habitação;
• Licença de habitação/utilização;
• Declaração de não dívida ao condomínio.

Depois de receber o pedido formal, o Banco faz uma análise ao seu perfil de risco e analisa os seus rendimentos, estabilidade profissional, historial de crédito e taxa de esforço.

Se tudo correr bem, receberá uma pré-aprovação do crédito habitação ou simulação vinculativa.

A FINE deve ser disponibilizada ao Cliente quando é feita a simulação do empréstimo. A simulação pode ser feita através da app ou do site, ou numa sucursal.

A FINE é composta pelas partes A e B.

Na Parte A da FINE são apresentados os elementos de identificação do Cliente, do Banco, e as principais caraterísticas do empréstimo:

• Montante e moeda do empréstimo;
• Duração do empréstimo;
• Tipo de empréstimo;
• Tipo de taxa de juro;
• Montante total a reembolsar (MTIC);
• Garantias exigidas.

São também apresentadas as taxas e outros custos:

• Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG);
• Taxa Anual Nominal (TAN) e o que a compõe (taxa fixa, indexante, spread);
• Outras componentes da TAEG, como comissões, despesas, seguros exigidos e outros custos.

Ainda pode ver também o montante da prestação, o quadro de reembolso indicativo, obrigações adicionais, regras aplicáveis ao reembolso antecipado e caraterísticas flexíveis.

Inclui também outros direitos do consumidor, reclamações, incumprimento dos compromissos associados ao empréstimo, e consequências para o consumidor:

• Taxa de juro de mora e respetivas regras de aplicação;
• Outros encargos;
• Consequências da falta de pagamento.

Na Parte B da FINE são apresentadas informações sobre:

• Vendas associadas facultativas;
• Regime especial de garantias;
• Outras situações suscetíveis de afetar o custo do empréstimo;
• Outras informações;
• Documentação necessária;
• Quadros de reembolso.

O Banco contrata um avaliador, que vai definir o montante máximo financiável. Esta avaliação é paga pelo Cliente, e ronda normalmente os 200€ a 350€.

O avaliador visita o imóvel e faz um relatório onde atribui um valor com base na localização, dimensão, estado de conservação, iluminação e infraestruturas envolventes.

Lembre-se: o Banco financia uma percentagem do valor mais baixo entre o preço de aquisição e o valor de avaliação.

Vamos a um exemplo prático: Se vai comprar uma casa por 250.000€ mas o Banco avalia em 220.000€, o financiamento calcula-se sobre os 220.000€, e terá de suportar os restantes 30.000€ com os seus capitais próprios.

Depois de concluída a avaliação e o processo aprovado, o Banco emite a FINE de aprovação definitiva, e vinculativa.

Na aprovação do empréstimo, as instituições de crédito têm de disponibilizar ao Cliente uma nova FINE, com as condições do empréstimo acordadas e a minuta do contrato de crédito. O fiador também tem direito a receber uma cópia destes documentos.

A proposta contratual do Banco permanece válida durante um prazo mínimo de 30 dias. O Cliente e, se for o caso, o fiador, têm um período mínimo de reflexão de 7 dias, durante o qual não pode ser celebrado o contrato de crédito.

Analise a FINE, as condições finais do contrato e confirme que correspondem ao que foi negociado. Verifique o spread, a TAEG, os seguros, as comissões e as condições de reembolso antecipado.

Trate também dos seguros obrigatórios: o seguro de vida, que garante o pagamento do crédito em caso de morte ou invalidez total e permanente dos titulares, e o seguro multirriscos, que cobre danos no imóvel. Pode contratá-los no próprio Banco ou numa seguradora independente.

Celebração do contrato

O contrato de crédito inclui um conjunto relevante de informações sobre o crédito:

• Identificação, endereço geográfico e eletrónico do Cliente, e se for o caso, do intermediário de crédito;
• Finalidade do contrato de crédito;
• Montante total do crédito e condições de utilização;
• Montante Total Imputado ao Consumidor;
• Regime de taxa de juro aplicável;
• Taxa Anual Nominal (TAN), as suas componentes e forma de cálculo;
• Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG);
• Descrição das condições promocionais, se aplicáveis;
• Identificação dos produtos e serviços financeiros adquiridos pelo consumidor, de forma facultativa, em associação ao contrato de crédito, se aplicável;
• Descrição dos efeitos das vendas associadas facultativas no custo do contrato de crédito, designadamente no spread da taxa de juro, se aplicável;
• Explicitação das condições de manutenção e de eventual revisão dos efeitos das vendas associadas facultativas no custo do contrato de crédito, quando aplicável;
• Condições de reembolso do contrato de crédito;
  • Direito de reembolso antecipado;
• Identificação das garantias e seguros exigíveis, se aplicável;
• Identificação e quantificação das comissões e das despesas decorrentes do contrato de crédito, se aplicável;
• Identificação da sobretaxa anual máxima aplicável em caso de mora e da comissão pela recuperação de valores em dívida, nos termos legais, bem como das condições em que as mesmas poderão ser revistas no futuro;
• O procedimento a adotar para a extinção do contrato;
• As consequências da falta de pagamento;
• Informação adequada sobre os riscos inerentes à contratação de empréstimo em moeda estrangeira, se aplicável;
• A indicação dos procedimentos extrajudiciais de reclamação e de resolução alternativa de litígios à disposição do consumidor e o respetivo modo de acesso;
• Identificação, endereço geográfico e eletrónico da autoridade de supervisão competente.

Os impostos e custos de transação não são financiáveis pelo Banco, têm de ser pagos antes ou na data da escritura, e podem representar entre 5% e 10% do valor do imóvel. Conte com este encargo desde o início.

O principal imposto é o IMT, Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis. Incide sobre o valor declarado na escritura ou sobre o Valor Patrimonial Tributário, sendo considerado o mais elevado dos dois. Calcula-se por escalões progressivos com taxas que vão de 0% a 8%, consoante o valor e a finalidade do imóvel. As taxas para habitação própria permanente são mais favoráveis do que para segunda habitação.

Também paga o Imposto do Selo sobre a compra, à taxa de 0,8% sobre o valor de compra. Se tiver crédito habitação, paga adicionalmente 0,6% de Imposto do Selo sobre o montante do empréstimo.

O IMT e o Imposto do Selo têm de ser pagos até 3 dias úteis antes da escritura, no Portal das Finanças, nos serviços de Finanças, no Multibanco ou por homebanking, e o notário exige o comprovativo de pagamento para celebrar a escritura.

A escritura é o ato que formaliza simultaneamente a compra e venda e a hipoteca a favor do Banco. Pode ser celebrada em cartório notarial, nas Conservatórias do Registo Predial ou no serviço Casa Pronta.

Neste ato estarão presentes o vendedor, o comprador e o representante do Banco. Assina-se a escritura de compra e venda e o contrato de crédito habitação. A partir deste momento, é proprietário do imóvel.

Terá de apresentar:

• Seguro de vida;
• Seguro multirriscos-habitação;
• Declaração de liquidação de IMT e Imposto do Selo, se aplicável;
• Identificação dos vendedores;
• Declaração para registo do imóvel;
• Certidão de teor atualizada;
• Código de acesso à certidão permanente;
• Licença de habitação.

Se o imóvel se encontrar em zona de reabilitação urbana ou classificadas, pode estar sujeito a direito de preferência da Câmara Municipal. Nestes casos, a escritura só é feita depois de a Câmara Municipal ser notificada neste site e de não ter exercido o seu direito de preferência.

Se for jovem e estiver abrangido pelos apoios em vigor para a primeira habitação própria e permanente – o chamado IMT Jovem -, poderá estar isento de IMT e de Imposto do Selo na compra, o que reduz bastante o valor necessário para avançar, em casas até 330.539€ em 2026.

Pode ainda ter, nos contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, a garantia pública do Estado para créditos para aquisição da primeira habitação própria permanente, cujo valor não ultrapasse os 450.000€.

Esta garantia pública pretende incentivar o financiamento pelos Bancos de um montante entre 85% e a totalidade do valor da transação do imóvel.

O valor da transação corresponde ao preço de aquisição ou, se inferior, ao valor da avaliação do imóvel. A garantia prestada pelo Estado é a fiança, que vigora, no máximo, durante 10 anos após a celebração do contrato de crédito.

O montante da garantia não pode ultrapassar 15% do valor de transação do imóvel.

O Estado renuncia ao direito de exigir a execução prévia dos bens dos Clientes bancários e dos garantes. Assim, em caso de incumprimento do contrato, a garantia do Estado pode ser acionada sem que seja necessário executar previamente esses bens.

Para ter acesso, estes são os requisitos:

• Ter entre 18 e 35 anos de idade (inclusive);
• Ter domicílio fiscal em Portugal;
• Não ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;
• Não ter beneficiado da garantia pública anteriormente.

Informe-se com a ajuda do seu Banco!