Vendi uma casa: tenho de pagar mais-valias?
A venda de uma casa pode dar origem a mais-valias sujeitas a IRS, dependendo da diferença entre o valor de compra e o valor de venda. O imposto a pagar varia conforme o rendimento global do contribuinte e existem situações previstas na lei em que pode haver isenção total ou parcial.
Vender casa levanta quase sempre a mesma dúvida: vou pagar mais‑valias no IRS?
A resposta depende de três fatores principais: o lucro, o tipo de casa e o que faz com o dinheiro da venda.
O que são mais-valias na venda de casa?
Para o IRS, há mais-valia imobiliária quando vende um imóvel por um valor superior ao que esse imóvel lhe custou na compra, depois de aplicado o coeficiente de desvalorização da moeda e deduzidas as despesas legalmente admissíveis.
Assim:
- Valor de venda: o preço que consta na escritura ou no documento usado para o IMT.
- Valor de compra corrigido: o valor de compra (ou o valor patrimonial relevante) atualizado com o coeficiente de desvalorização da moeda aplicável ao ano de compra.
- Despesas dedutíveis - podem ser abatidas ao ganho, como:
- IMT e Imposto do Selo pagos na compra
- Custos da escritura e registos
- Comissões de imobiliária suportadas na venda
- Certificado energético
- Obras de melhoramento comprovadas com fatura, feitas nos 12 anos anteriores
Se, após este cálculo, o resultado for negativo ou zero, não há mais-valia tributável, mas a venda tem sempre de ser declarada no IRS do ano em que ocorreu (no anexo G ou G1, consoante o caso).
Que parte da mais‑valia paga IRS?
Se é residente fiscal em Portugal, apenas 50% da mais-valia apurada fica sujeita a IRS.
Por exemplo:
Mais-valia calculada: 20.000€.
Parcela sujeita a imposto: 10.000€.
Esses 10.000€ somam-se aos restantes rendimentos do ano (salários, pensões, etc.) e são tributados às taxas progressivas de IRS.
Ou seja, não há uma taxa fixa única de mais-valias. A tributação depende do escalão em que o seu rendimento global ficar.
Situações em que pode ficar isento
Existem várias exceções importantes que permitem não pagar IRS sobre as mais-valias, mesmo vendendo com lucro.
1. Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989
Se o imóvel foi adquirido antes da entrada em vigor do atual Código do IRS (1 de janeiro de 1989), as mais-valias geradas na venda não são tributadas. Ainda assim, a operação deve ser declarada no Anexo G1 do IRS, como mais-valia não sujeita.
2. Reinvestimento em habitação própria e permanente
Se a casa vendida era a sua habitação própria e permanente e reinveste o valor noutra habitação própria e permanente, pode obter isenção de IRS sobre as mais-valias, desde que cumpra certas condições:
- O imóvel vendido tinha de ser a sua residência habitual (morada fiscal há pelo menos 12 meses)
- Tem de declarar no IRS a intenção de reinvesti
- O reinvestimento tem de ser feito dentro dos prazos definidos na lei (normalmente, num intervalo de 24 meses antes ou até 36 meses após a venda, conforme o regime em vigor)
- O valor é aplicado na aquisição, construção ou melhoria de outra habitação própria e permanente
Se não reinvestir a totalidade do valor de venda, a isenção pode ser apenas parcial.
Tem de declarar a venda no Anexo G – para imóveis adquiridos depois de 1 de janeiro de 1989 e operações normalmente sujeitas a tributação (mesmo que depois haja isenção por reinvestimento).
3. Maiores de 65 anos / reformados com aplicação em produtos de reforma
Para contribuintes com 65 ou mais anos, ou reformados, existe um regime específico que permite aplicar o valor da venda da habitação própria e permanente em produtos de reforma, em vez de comprar outra casa, como:
- Seguros do ramo vida ligados a fundos de poupança como, por exemplo, seguros PPR ou planos de capitalização
- Fundos de pensões
- Certificados de Reforma do Estado
- Produtos Individuais de Reforma Pan-Europeus (PEPP)
Se o fizerem dentro do prazo legal (normalmente 6 meses após a venda) e cumprirem os requisitos, podem ficar isentos de IRS sobre as mais-valias dessa venda.
