Construiu casa para habitação própria? Saiba como recuperar IVA

O Governo criou, este ano, um conjunto de medidas de incentivo à habitação. Uma das mais relevantes, para particulares que constroem a sua própria casa, é o regime de devolução parcial do montante equivalente ao IVA suportado em empreitadas de construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente (HPP).

Este regime, recentemente clarificado pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), pode permitir reduzir o custo da obra, desde que sejam cumpridas certas exigências legais.

Quem constrói a sua HPP, fora do âmbito de uma atividade empresarial ou profissional, paga o IVA à taxa normal (23%) nas faturas das empreitadas. Depois, pode pedir à AT a restituição da diferença entre os 23% pagos e o equivalente à taxa reduzida de 6%.

Na prática, recupera 17 pontos percentuais sobre o valor das empreitadas elegíveis (sem IVA).

Uma empreitada de construção é a contratação de uma empresa ou profissional para construir um imóvel, mediante um preço acordado.

Quem pode ter acesso?

Tem acesso a esta devolução quem cumpra estas condições:

• Não exerça uma atividade empresarial ou profissional;
• Contrate uma empreitada de construção de um imóvel para HPP. A reabilitação não está abrangida;
• Comprove que o imóvel é a sua HPP, através do domicílio fiscal;
• Respeite o limite de valor moderado, de 660.982€ em 2026;
• Passe a usar o imóvel como HPP no prazo de 6 meses após a emissão da documentação de início de utilização;
• Mantenha o imóvel exclusivamente como HPP durante, pelo menos, 12 meses, exceto em circunstâncias previstas no Código do IRS, como casamento, divórcio ou aumento de dependentes.

O limite de valor este ano é 660.982€, e corresponde ao limite superior do 2.º escalão do IMT. Para calcular este valor, deve comparar o Valor Patrimonial Tributário (VPT) inscrito na matriz, com o valor de aquisição do terreno + os custos de construção (sem IVA).

Deve usar o maior dos dois. Se ultrapassar 660.982€, perde o direito à restituição do IVA.

No caso de terrenos adquiridos a título gratuito, usa-se o valor que serviria de base ao Imposto do Selo. Nas construções após demolição total, contabiliza-se o valor de aquisição da ruína/edifício preexistente e ainda os custos de demolição.

O IMT e Imposto de Selo pagos na compra do terreno não são contabilizados.

Nos custos de construção, estão incluídos equipamentos e partes acessórias com carácter de permanência, bem como serviços que valorizem o imóvel.

Os custos contam todos para a fixação do teto, mas para a devolução apenas conta a empreitada. Isto significa que, se comprar materiais por conta própria, pode fazer com que se aproxime do limite de exclusão, sem poder recuperar o IVA. Faça contas e avalie antes de tomar uma decisão.

Elegível:

• IVA suportado à taxa normal (23%) em serviços de empreitada de construção;
• Faturas emitidas com NIF do requerente e referência do imóvel;
• Faturas comunicadas ao sistema e-Fatura;
• Podem existir várias empreitadas (ex.: estrutura, eletricidade, canalizações), desde que todas cumpram os requisitos.

Não elegível (embora contem para o cálculo do limite de valor):

• Compra isolada de materiais de construção;
• Bens ou serviços que não se integrem em contratos de empreitada;
• Empreitadas de reabilitação ou remodelação – a AT esclarece que se trata de qualquer empreitada sobre imóvel já edificado que não seja objeto de demolição total.

O regime nas seguintes situações:

• Pedido de licenciamento (ou comunicação prévia) entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029;
• Exigibilidade do IVA a partir de 1 de janeiro de 2026 e até 31 de dezembro de 2032.

A alteração ou rejeição de elementos no mesmo processo urbanístico não altera a data da iniciativa procedimental.

O pedido é exclusivamente eletrónico, no Portal das Finanças.

• Autentique-se com a senha de acesso;
• Pesquise “restituições”;
• Clique em “Restituições Outros Regimes IVA”.

Deve fazer o pedido 12 meses após a emissão da documentação, relativa ao início de utilização (considera-se a data de entrega ao município do termo de responsabilidade do diretor de obra ou de fiscalização e, se aplicável, das telas finais).

No entanto, para documentos de início de utilização emitidos no 1.º semestre de 2026, os pedidos só podem ser submetidos a partir de 1 de outubro de 2026, contando-se os 12 meses a partir dessa data.

Documentos a juntar:

• Identificação do imóvel;
• Identificação de todos os comproprietários (com quotas-partes);
• Contrato(s) de empreitada reduzidos a escrito;
• Título de utilização (RJUE);
• Comprovativo do valor do terreno;
• Faturas de todos os custos de construção (elegíveis e não elegíveis);
• Data e tipo de iniciativa procedimental, com comprovativo.

Os documentos devem ser arquivados durante, pelo menos, 5 anos.

Como é feito o pagamento?

A AT faz o pagamento por transferência bancária (IBAN associado ao NIF) no prazo máximo de 150 dias após a receção do pedido.

No caso de haver vários comproprietários, todos têm de destinar o imóvel a HPP. Os casados ou unidos de facto podem optar por pedido conjunto, desde que ambos se autentiquem no Portal das Finanças, no momento do pedido.

Caso não optem pelo pedido conjunto, cada comproprietário apresenta o pedido individual e identifica os restantes. A AT emite então um alerta automático aos outros comproprietários para anexarem os seus elementos.

O pedido só se considera concluído quando todos tiverem validado os elementos.

Se, no prazo de 4 anos (contados do termo do prazo legal para cumprimento das condições), se verificar que alguma condição deixou de existir, por exemplo, se arrendou o imóvel antes dos 12 meses de HPP, a AT pode emitir liquidação adicional e exigir a reposição do valor restituído, acrescido de juros.

Este regime pode permitir recuperar uma parte significativa do IVA na construção da sua casa, mas não é automático e implica o cumprimento de várias exigências legais.

Exige planeamento (contratos escritos, faturas corretas, comunicação e-Fatura, afetação atempada do domicílio fiscal); tem limites de valor e de tempo apertados e não cobre a compra isolada de materiais nem obras de reabilitação.

Antes de avançar, lembre-se:

• Simule o VPT provável e o somatório terreno + custos: o maior tem de ficar abaixo de 660.982€;
• Confirme a data da iniciativa: tem de ser posterior a 24/09/2025;
• Tenha um contrato de empreitada por escrito;
• Cada fatura tem de ter o seu NIF e a identificação do imóvel;
• Os materiais comprados à parte contam para o teto e não dão restituição de IVA;
• Guarde faturas de tudo: elegível e não elegível;
• Fixe o domicílio fiscal no imóvel dentro de 6 meses e mantenha-se lá 12 meses.