Entrou em vigor a regulamentação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), um novo mecanismo criado para aumentar a oferta de habitação para arrendamento através de incentivos fiscais. O regime já estava ativo desde 1 de setembro, mas faltava a regulamentação agora publicada.

O que são os CIA?

São contratos celebrados entre investidores e o Estado, através do IHRU, para financiar a aquisição, construção ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou subarrendamento.

Pelo menos 70% da área de construção tem de ser afeta a arrendamento.

As rendas ficam limitadas a 2,5 RMMG (2.300 € em 2026) e seguem sempre as regras de atualização do NRAU.

Quem pode ser investidor?

Pessoas singulares ou coletivas que cumpram requisitos como:

• capacidade técnica e de gestão, com experiência mínima de 3 anos em promoção ou gestão imobiliária;
• contabilidade organizada, situação fiscal e contributiva regularizada;
• não ter lucro tributável determinado por métodos indiretos.

Os requisitos devem ser mantidos durante todo o prazo de vigência do CIA.

Como funciona a candidatura?

A candidatura é feita na plataforma do IHRU e inclui:

• identificação do investidor e representantes;
• prova de propriedade ou direitos sobre os imóveis;
• descrição detalhada do investimento (prédios, obras, áreas, número de habitações);
• certidões fiscais e contributivas;
• declaração de compromisso de honra.

O IHRU enviará ao investidor a proposta de minuta do CIA, para aceitação, com os elementos previstos, 20 dias a contar da submissão ou 10 dias a contar da sua retificação. A aceitação do investidor faz-se também na plataforma.

O processo tem prazos rígidos:

• 20 dias para corrigir desconformidades da candidatura;
• 90 dias para aceitar a minuta;
• 30 dias para assinar o contrato.

A falta de cumprimento leva à caducidade da candidatura.

Identificação das habitações

Depende da existência de obras:

• sem obras: identificação feita na proposta inicial.
• com obras: comunicação ao IHRU até 20 dias após o título de utilização.

Obrigações e fiscalização

O investidor deve:

• submeter relatório anual de execução até janeiro;
• disponibilizar dados ao IHRU e à Autoridade Tributária;
• cumprir limites de renda e regras do NRAU.

O incumprimento pode levar à resolução do contrato e perda dos benefícios fiscais.

Alterações e transmissões

O CIA pode ser alterado por aditamento, mantendo sempre a conformidade com a candidatura inicial.

A transmissão da posição contratual exige aprovação governamental e novo aditamento.

Referências
Portaria n.º 447-A/2026/1 de 30.09.2026
Decreto-Lei n.º 97/2026 de 20.05.2026 (anexo I)